مرجع و شاخص‌های تشخیص باغات در شهر و ضوابط ساخت و ساز در آن
مرجع و شاخص‌های تشخیص باغات در شهر و ضوابط ساخت و ساز در آن
بردن تک‌تک پرونده‌های باغ به شوراهای اسلامی شهر و اخذ مصوبه موردی برای آنها از این شورا با توجه به حجم کار و وظایف متعدد آن به خصوص در کلانشهرها خیلی زمانبر خواهد بود و این امر به احتمال زیاد به نفع مالکین نخواهد بود.

قانونگذار به موجب ماده یکم قانون «اصلاح لایحه قانونی حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب ۱۳۵۹ شورای انقلاب» مصوب ۱۳۸۸/۰۴/۲۰ مجمع تشخیص مصلحت نظام به منظور حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی رویه درختان، قطع هر نوع درخت و یا نابودی آن به هر طریق در معابر، میادین، بزرگراه ها، پارک ها، بوستان ها، باغات و نیز محل هایی که به تشخیص شورای اسلامی شهر، باغ شناخته شوند در محدوده و حریم شهرها بدون اجازه شهرداری و رعایت ضوابط مربوطه ممنوع نموده است و ضوابط و چگونگی اجرای این ماده در چهارچوب آیین نامه مربوطه که با رعایت شرایط متنوع مناطق مختلف کشور توسط وزارت کشور با هماهنگی وزارت مسکن و شهرسازی، سازمان حفاظت محیط زیست، وزارت جهاد کشاورزی و شهرداری تهران تهیه و به تصویب شورای عالی استان ها می‌رسد، تعیین می‌شود.

 بر اساس الزام مقرر در ماده یکم قانون یاد شده شورای عالی استان‌ها در سال ۱۳۸۹ آیین نامه اجرایی ماده (۱) قانون مورد اشاره را تصویب  و به موجب بند (د) ماده (۱) آن  باغ به محلی گفته می‌شود که حداقل یکی از این مشخصات را داشته باشد:۱ ـ داشتن حداقل ۵۰۰ متر مربع مساحت  درصورت وجود بنا و مستحدثات در زمین به طور متوسط در هر شانزده ( ۱۶ ) متر مربع محوطه باز خارج از ساختمان یک اصله درخت و درصورت عدم سابقه احداث بنا به طور متوسط بیست و پنج ( ۲۵ ) مترمربع یک اصله درخت مثمر و یا غیرمثمرم و یا ترکیبی از آنها غرس شده باشد . قطع و امحای درختان موجب عدم احتساب تعداد درختان کسر شده در آمار ( لحاظ شده در این بند ) نخواهد بود. ۲ ـ دارا بودن سند مالکیت و یا سند مادر قبل از تفکیک به عنوان باغ ، باغچه ، زمین مشجر و باغ عمارت . ۳ ـ دارا بودن سابقه رای دایر باغ ، دایر باغچه ، دایر مشجر از کمیسیون ماده دوازدهم ( ۱۲ ) قانون زمین شهری . ۴ ـ محلهایی که در حریم شهر توسط وزارت جهاد کشاورزی باغ شناخته شده اند . ۵ ـ محلهایی که به تشخیص شورای اسلامی شهر باغ شناخته می شوند.

از سوی دیگر  مطابق ماده (۷) آیین نامه مورد بحث، به منظور نظارت بر حسن اجرای قانون و آیین نامه اجرایی آن و تشخیص باغات  کمیسیونی مرکب از اعضای زیر  که در هر شهرداری تشکیل می شود، پیش بینی شده است :الف- یکی از اعضای شورای اسلامی شهر به انتخاب شورا . ب – یک نفر به انتخاب شهردار ترجیحاً معاون شهرسازی و یا معاون خدمات شهری شهرداری . ج ـ مدیرعامل سازمان پارکها و فضای سبز و درصورت عدم وجود سازمان پارکها و فضای سبز در شهرداری ، مستول فضای سبز شهرداری و برابر تبصره های(۱) و (۲) ماده یاد شده به ترتیب شهرداری موظف گردیده برای صدور پروانه ساختمانی در عرصه های با مساحت بیش از ۵۰۰ مترمربع که در محدوده شهر واقع می باشد نظر کمیسیون فوق را اخذ نموده و مطابق آن عمل نماید و  نیز در کلان شهرها برای صدور پروانه ساختمانی در عرصه های بین ۵۰۰ تا ۲۰۰۰ متر مربع واقع در محدوده شهر کمیسیونی مرکب از اعضای زیر را در هریک از مناطق شهرداری تشکیل داده و نظریه کمیسیون را اخذ و مطابق آن اقدام کند : الف – نماینده شورای اسلامی شهر به انتخاب رییس شورا . ب ـ مدیر منطقه شهرداری و درصورتی که شهرداری منطقه نداشته باشد . شهردار آن شهر . ج ـ نماینده مدیرعامل سازمان پارکها و فضای سبز شهرداری ، درصورت عدم وجود سازمان پارکها و فضای سبز در شهرداری نماینده خدمات شهری شهرداری .

همچنین وفق تبصره (۳) ماده مرقوم جهت تشخیص باغات توسط شورای اسلامی شهر، شهرداری موظف شده درخواست مالک و ذینفع یا درخواست خود را با سوابق و مدارکی که در بند « د » ماده ۱ آیین نامه مذکور آمده است به کمیسیون ماده ۷ ارسال نماید و نظر کمیسیون را که حداکثر ظرف مدت یک ماه صادر خواهد شد، به ذینفع ابلاغ کند. درصورتیکه ذینفع دوماه بعد از اخذ ابلاغ شهرداری به نظریه کمیسیون اعتراض داشته باشد ، اعتراض خود را به شهرداری تقدیم خواهد کرد . شهرداری آن را به شورای اسلامی شهر ارسال خواهد داشت. نظر شورای اسلامی شهر درمورد تشخیص باغ قطعی است. در غیر اینصورت چنانچه مالک یا ذینفع پس از دوماه به نظر کمیسیون مزبور اعتراض نکنند، مصوبه کمیسیون بعنوان رأی قطعی و نظر شورای اسلامی شهر تلقی خواهد شد .

همانگونه که ملاحظه می‌شود حسب ماده ۷ آیین نامه مورد اشاره، تشخیص باغ در صلاحیت کمیسیون قرار داده شده و شورای اسلامی شهر  به عنوان مرجع اعتراض مالکین تعیین شده است. 

شایان ذکر است آخرین اصلاحیه آیین نامه فوق الذکر توسط شورای عالی استان ها در تاریخ ۱۴۰۰/۰۱/۲۵ صورت گرفته  و تغییرات عمده و اساسی آن با آیین نامه سال ۱۳۸۹  از جمله عبارت است از حذف عبارت «داشتن حداقل ۵۰۰ متر مربع» به عنوان یکی از شاخص های باغ از صدر بند (۱) آیین نامه و همچنین حذف عبارت  «تشخیص باغ» از ماده (۷) که در سابق جز وظیفه کمیسیون بود و نیز به جای مدیر عامل سازمان پارکها و فضای سبز، یک نفر قاضی رسمی دادگستری به انتخاب قوه قضائیه جایگزین گردیده است و نیز طی تبصره (۳) ماده (۷) نظریه کمیسیون ماده ۷ را که قبلا واجد صلاحیت تشخیص باغ یا غیر باغ بودن ملک بود در حال حاضر به عنوان یک نظریه کارشناسی تلقی و تشخیص باغ کلاً  در صلاحیت شورای اسلامی شهر قرار داده شده است.

اما همچنان برخی ابهامات در خصوص آیین نامه اصلاحی نیز وجود دارد برای مثال در ماده ۳ منظور از عبارت «بررسی وضعیت زمین» مشخص نیست چه بررسی مد نظر هست و دیگر اینکه در ارتباط با عبارت «افراز و تفکیک» لازم به ذکر است تنها مرجع تفکیک و افراز شهرداری نبوده بلکه وزارت راه و شهرسازی نیز بر اساس قوانین فرادست مجاز به  انجام امر تفکیک‌اند، بنابراین صرفاً تکلیف شهرداری به انجام این موضوع به تنهایی مناسب نیست و ذکر سایر دستگاه های صلاحیت دار در کنار شهرداری پیشنهاد می‌شود و نیز عبارت «تغییر  کاربری» در حدود اختیارات  شهرداری نیست و این امر در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ است همچنین به موجب ماده  ۷ آیین نامه اصلاحی ۱۴۰۰  صلاحیت تشخیص باغ از کمیسیون سلب و کلا تشخیص باغ منوط به تصویب شورای اسلامی شهر شده اگر چه این امر از برخی جهات برای مثال عدم امکان اعمال نفوذ یا سخت بودن امکان نفود در تصمیم شورا شاید نکته قوت محسوب شود و همچنین جایگزینی یک نفر قاضی رسمی دادگستری به انتخاب قوه قضائیه به جای مدیر عامل سازمان پارکها و فضای سبز موجب استحکام نظر کمیسیون شده و به نوعی رای شبه قضایی تلقی خواهد شد، اما بردن تک تک پرونده های باغ به شورا و اخذ مصوبه موردی برای آنها از شورای شهر  با توجه به حجم کار  و وظایف  متعدد شورا به خصوص در کلانشهرها خیلی زمانبر خواهد بود و این امر به احتمال زیاد به نفع مالکین نخواهد بود.

 مضافاً موضوعی که در این آیین نامه همچنان مغفول مانده، این است که هیچ گونه اشاره‌ای به نحوه و چگونگی ساخت و ساز در باغات و میزان تراکم و سطح اشغال آن نشده است.  شایان ذکر است منظور از ساخت و ساز در باغات جنبه اقتصادی و درآمدی قطعاً نیست، چراکه در این صورت هدف غایی و نهایی قانونگذار در ماده ۱ قانون «اصلاح لایحه قانونی حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب ۱۳۵۹ شورای انقلاب» مصوب ۱۳۸۸/۰۴/۲۰ مجمع تشخیص مصلحت نظام که «حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی رویه درختان، قطع هر نوع درخت و یا نابودی آن به هر طریق در معابر ..» مد نظر است، موضوعیت خود را از دست می دهد، لذا به نظر می رسد هدف اصلی از مجوز ساخت و ساز محدود در باغات، حفظ و حراست از باغ باشد به عنوان نگهبانی و اگر چه در عمل متاسفانه به دلیل تردد ماشین آلات سنگین برای عملیات ساخت و ساز قسمت عمده باغ تخریب می‌شود، علی ایحال در ارتباط با ضوابط و چگونگی ساخت در باغ ها  لازم به ذکر است مطابق ماده ۱۴ قانون زمین شهری (اصلاحی ۳۱/۰۳/۱۳۹۰)، تبدیل و تغییر کاربری، افراز و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی و یا آیش ( اراضی موضوع ماده ۲ این قانون ) با رعایت ضوابط و مقررات وزارت راه و شهرسازی و مواد این قانون بلااشکال اعلام شده است.

 از آنجاییکه تعیین تراکم و سطح اشغال و تعداد طبقات از جمله اختیارات قانونی کمیسیون ماده (۵)  شورای عالی معماری و شهرسازی ایران مستند به قانون تأسیس شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۲۲/۱۲/۱۳۵۱ با اصلاحات و الحاقات بعدی می باشد. بر این اساس شورای عالی شهرسازی و معماری در مورخ ۲۳/۷ /۱۳۸۶  برای مثال دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری در مورد محدوده شهر تهران (مصوب ۲۳ /۷ /۱۳۸۶)  را  تصویب و جایگزین ضوابط و مقررات قبلی کرد و  با توجه به تصویب طرح جامع شهر تهران توسط شورای یاد شده در تاریخ ۰۵/۰۹/۱۳۸۶ و ابلاغ آن طی نامه شماره ۳۰۰/۳۱۰/۲۰۰۶ مورخ ۱۳۸۷/۰۱/۲۶ و به دنبال آن ابلاغ ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران به تاریخ ۱۳۹۵/۰۱/۰۵ و تصویب آن در جلسه ۱۳۹۱/۰۲/۰۴  توسط شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، هرگونه ساخت و ساز، علی الخصوص اراضی و املاک با کاربری باغ، مستند به ضوابط ملاک عمل طرح تفصیلی مصوب خواهد بود.

 در باغات پیوسته شهری هرگونه اقدام و صدور مجوز و پروانه ساختمانی صرفاً مستند به دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری درخصوص شهرتهران ملاک عمل خواهد بود و  در ارتباط با تک باغات شهری که به استناد رأی کمیسیون باغات، اراضی و املاک، باغ تشخیص داده می شوند به استناد بند ۳- ۱۴ از ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران و با رعایت کاربری های مصوب و ملاک عمل، از نظر سطح اشغال (حداکثر ۳۰ درصد) و تراکم ساختمانی مجاز، با رعایت حفظ فضای سبز و حداقل جابجایی درختان طبق ضوابط مصوب زیرپهنه مربوطه، با اعمال یک طبقه تشویقی اضافه خواهد بود، که این بند از ضوابط و مقررات طرح تفصیلی در مطابقت با بند ۲-۲-۲ از دستورالعمل اجرایی ماده ۱۴ قانون زمین شهری در مورد شهر تهران، عیناً اعمال گردیده است.

بنابر این با امعان نظر به مراتب یاد شده و با عنایت به ماده (۸۰) قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخابات شهرداران  مصوب ۱۳۷۵/۰۳/۰۱ با اصلاحات بعدی آن  که حدود اختیارات شورای اسلامی شهر را مقرر داشته، در ارتباط با  نحوه ساخت و ساز در باغات هیچ گونه اختیار و وظایفی برای شورای مذکور پیش بینی نگردیده است و صرفاً تشخیص باغ بر عهده آن است.  به نظر ضرورت آن وجود دارد که شورای اسلامی شهرها به عنوان پارلمان و سیاست گذار محلی و  به جهت اینکه در حوزه های مختلف شهر صلاحیت تصمیم گیری  نظارت، پیگیری و تذکر  را دارا هستند،  بنابراین برای اعمال مدیریت واحد و  یکپارچه و انسجام لازم برای حفظ و حراست از فضای سبز شهرها از جمله باغ ها که یک امر حیاتی و ملی است و از سوی دیگر از آنجاییکه شورای اسلامی شهرها نماینده مردم شهر هستند و بایستی منافع مالکین باغ ها را نیز مد نظر داشته باشند، بنابراین واگذاری سیاست و ضوابط ساخت و ساز  در باغات به شورای اسلامی شهرها از طریق  تصویب قانون مربوطه می‌تواند در  مدیریت بهیینه و صیانت از فضای سبز شهر ها به عنوان ریه شهر کارساز باشد.

مضافاً اینکه یکی از مسله های اصلی در این باره تامین و حفظ حقوق مالکین باغات  و جلب رضایت آنان است بدین توضیح که تثبیت کاربری زمین چند صد متری مالکین واقع در شهر تحت عنوان باغ و عدم اعطا و تعلق کابری های دیگر اعم از تجاری و مسکونی، آنان را از منافعی که می توانند همانند ملک های مجاورین داشته باشند، به نوعی محروم می‌کند، بنابراین یکی از اقدام قابل انجام در این خصوص، تملک باغات از سوی شهرداری ها با پرداخت معوض یا ثمن املاک می‌باشد که می بایست در مدیریت و حفظ باغات مدنظر متولیان و سیاستگذاران از جمله شورای اسلامی شهرها ، شهرداری ها و کمیسون ماده ۵ و غیره  بیش از پیش قرار بگیرد.        

  • نویسنده : سهیل بهبودی، کارشناس ارشد حقوق